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Alles anders im Alter? So geht Baufinanzierung für Senioren

  • Finanzierung / Förderung

- „Die Generation 50plus bekommt keine Kredite mehr“: Diese Headline las man nach der Wohnimmobilienkreditrichtlinie im Jahr 2016 häufig. Ob man auch im fortgeschrittenen Lebensabschnitt noch einen Neubau wagen sollte und was Best-Ager bei einer Finanzierung beachten müssen, weiß Heidi Brunke, Spezialistin für Baufinanzierung bei Dr. Klein in Weilheim.

Neufinanzierung im Alter – Mission Impossible?

In der heutigen Zeit bleiben immer mehr Berufstätige lange mobil und wechseln im Laufe ihrer Karriere den Arbeitsplatz und den Wohnort. In den eigenen vier Wänden sesshaft zu werden, ist daher oft erst in einem späteren Lebensabschnitt möglich. Doch ist es dann noch machbar? „Auch Menschen in fortgeschrittenem Alter möchten sich den Traum der eigenen vier Wände erfüllen. Und dank der neuen Kreditvergaberichtlinien haben viele Senioren wieder die Möglichkeit dazu“, meint Heidi Brunke von Dr. Klein. „Ältere Kunden, die zu mir kommen, sind dennoch meist verunsichert und halten sich selbst nicht für kreditwürdig – und das obwohl sie oft über eine ausgezeichnete Bonität und viel Eigenkapital verfügen.“
 
Die Spezialistin kann die Kunden in der Regel beruhigen: Solange gewisse Voraussetzungen erfüllt sind, ist es für die Generation 50plus kein Problem, noch den Weg in die eigenen vier Wände zu wagen. Wichtig sind dabei vor allem ein gesichertes Einkommen (oder eine gesicherte Rente) sowie ausreichende Ersparnisse, die als Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden.

„Es gibt zwar einige Banken, die eine Altersobergrenze für die Kreditvergabe festlegen, aber bei guter Bonität ist eine Neufinanzierung sehr häufig möglich“, erklärt Heidi Brunke. Und: „Das Alter bietet sogar einige Vorteile für die Finanzierung: In den letzten Jahren des Berufslebens ist das Einkommen in der Regel besonders hoch und wer bereits viel Eigenkapital angespart hat, erhält günstige Konditionen von der Bank.“ Eine Beispielrechnung verdeutlicht, wie ältere Kreditnehmer mit guter Bonität eine schnelle und solide Finanzierung umsetzen können.
 
Beispielrechnung: Volltilgerdarlehen mit 15 Jahren Laufzeit

  • Kaufpreis: 350.000 €
  • Nebenkosten: 35.000 €
  • Eigenkapital: 150.000 €
  • Darlehenshöhe: 235.000 €
  • Zinsbindung: 15 Jahre
  • Tilgung: 6 Prozent    Sollzins:  1,52 %
  • Monatliche Rate: 1.473 €

Quelle: Dr. Klein Bauzinsenrechner, Stand 28.02.2019.

In der beispielhaften Rechnung hätte ein 50-jähriger Kreditnehmer seine Finanzierung noch vor dem Rentenalter zurückgezahlt. Ein Darlehen wird oft sogar dann bewilligt, wenn es über den Renteneintritt hinaus läuft. „In diesem Fall ist es sinnvoll, eine Tilgungssatzwechseloption aufzunehmen. So lässt sich die monatliche Rate zum Rentenbeginn bei Bedarf senken“, meint die Spezialistin Brunke.
 
Checkliste: Hausbau oder Immobilienkauf im Alter

  • Gute Bonität
  • Hohes und langfristig sicheres Einkommen
  • Ausreichend Eigenkapital
  • Darlehen mit hoher Tilgung und langer Zinsbindung wählen
  • Den Kredit und das eigene Einkommen richtig absichern.

Immobilienwechsel im Alter: Wenn das Eigenheim zu groß wird

Sind die Kinder erst einmal ausgezogen, dann wird das Familiendomizil oft zu groß. In der zweiten Lebenshälfte macht es daher für viele Eigenheimbesitzer Sinn, ihr Haus zu verkaufen und eine kleinere Immobilie zu erwerben. Das verringert den Arbeitsaufwand, die gesamte Immobilie zu pflegen, und spart laufende Kosten für Strom, Heizung oder die Grundsteuer. Allerdings scheuen viele Senioren den Aufwand eines Immobilienwechsels, haben Angst keinen Kredit mehr zu bekommen oder machen sich Sorgen, dass sich die alte Immobilie nicht schnell genug verkaufen lässt.

Nach Heidi Brunkes Erfahrung ist die Finanzierung bei einem Immobilienwechsel in der Regel problemlos möglich: „Wer die neue Immobilie bereits gefunden hat und sie finanzieren muss, während das alte Haus aber noch nicht verkauft ist, dann lässt sich die Lücke mit einer Vor- oder Zwischenfinanzierung überbrücken.“ Eine Vorfinanzierung kann für bis zu 24 Monate in maximaler Höhe des Objektwertes der vorhandenen Immobilie abgeschlossen werden. Während der Laufzeit zahlt der Darlehensnehmer nur die Zinsen ab und kann das Darlehen, sobald die alte Immobilie verkauft wurde, vollständig und ohne Vorfälligkeitsentschädigung ablösen. 

Finanzierung einer Zweitimmobilie

Der Geldmarkt bereitet Anlegern derzeit keine allzu große Freude: Nennenswerte Zinsen auf Erspartes gibt es bereits seit einigen Jahren nicht mehr und ein Ende dieser Entwicklung ist vorerst nicht abzusehen. Für ältere Menschen ist daher unter Umständen die Investition in eine Zweitimmobilie sinnvoll. Die festen monatlichen Einnahmen durch die Vermietung können die Rente aufstocken und einen wichtigen Baustein der Altersvorsorge darstellen.

Allgemein legen die Banken bei einer Zweitimmobilie allerdings strengere Kriterien an. Sie gehen davon aus, dass der persönliche Bezug zu dieser Immobilie geringer ist und sehen daher die Gefahr, dass sie zum Beispiel bei finanziellen Engpässen schneller verkauft wird. Grundsätzlich sind die Chancen für einen Kredit höher, wenn die Abhängigkeit von den Mieteinnahmen gering ist.

"Kreditnehmer sollten die monatliche Rate auch ohne die Mieteinnahmen aufbringen können und daher über ein hohes Nettoeinkommen sowie ausreichende Rücklagen verfügen“, meint Heidi Brunke. Außerdem ist es für Kapitalanleger von Vorteil, wenn sie viel Eigenkapital einbringen. Diejenigen, die bereits eine lastenfreie Immobilie besitzen, können diese für die Zweitfinanzierung auch mit einer neuen Baufinanzierung beleihen. „Ausreichend eigene Mittel belohnen die Banken mit besseren Zinskonditionen“, so Brunke weiter.